De koopovereenkomst
In de koopovereenkomst (ook wel voorlopige koopovereenkomst genoemd) worden de afspraken tussen verkoper en koper schriftelijk vastgelegd.
De belangrijkste afspraken zijn: wat wordt er verkocht tegen welke koopsom en wanneer vindt de levering plaats. Daarnaast worden de verdere voorwaarden vastgelegd waaronder deze verkoop en levering plaatsvinden.
Bedenktijd
Nadat de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben getekend én de koopovereenkomst aan de koper is overhandigd, heeft de koper drie volle dagen bedenktijd. In deze drie dagen kan de koper zonder verdere gevolgen de overeenkomst ontbinden.
De drie dagen gaan in op de dag nadat de koper de koopovereenkomst heeft ontvangen en eindigt op de derde dag om 24.00 uur. De verkoper moet voor dit tijdstip het bericht van ontbinding hebben ontvangen. Als partijen dat wensen, mag een langere bedenktijd worden overeengekomen.
Om problemen te voorkomen met betrekking tot de termijnen is het raadzaam alles schriftelijk vast te leggen.
Bij ontbinding na de bedenktijd is de koper een boete en eventuele schadevergoeding verschuldigd aan de verkoper, tenzij de koper binnen de afgesproken termijn zijn financiering niet rond krijgt.
inschrijving koopovereenkomst
In de periode die ligt tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en de akte van levering kunnen zich bij de verkoper problemen voordoen op het financiële vlak. De wet biedt de mogelijkheid om koper te beschermen tegen een beslag of faillissement van verkoper door de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster.
Waarboorgsom / bankgarantie
In de koopovereenkomst wordt meestal afgesproken dat de koper een waarborgsom moet storten op de rekening van de notaris of een bankgarantie moet stellen ter grootte van 10% van de koopsom. De notaris is verplicht toe te zien op de nakoming van deze verplichting.
De waarborgsom/bankgarantie is van belang voor het geval de koper in gebreke blijft om aan zijn verplichtingen tot afname van de woning te voldoen. Als de koper na ingebrekestelling niet aan zijn verplichting tot afname voldoet en de koopovereenkomst op die grond wordt ontbonden, is de koper een boete van 10% van de koopsom verschuldigd aan de verkoper (eventueel te vermeerderen met de door verkoper geleden schade). De waarborgsom of de bankgarantie wordt in dat geval gebruikt om deze boete te voldoen.
Onderzoek nortaris
Na ontvangst van de koopovereenkomst verricht de notaris een uitgebreid onderzoek. Er wordt in de eerste plaats een onderzoek bij het Kadaster ingesteld om te kijken of de verkoper eigenaar is en of er geen andere gerechtigden zijn (bijvoorbeeld op grond van het erfrecht of een echtscheiding) en welke hypotheken (en eventuele beslagen) op het verkochte rusten.
Daarnaast wordt onderzocht of en welke erfdienstbaarheden of bijzondere bepalingen op het verkochte rusten en of er sprake is van een vervreemdingsverbod. De personalia van verkoper en koper worden gecontroleerd aan de hand van een geldig legitimatiebewijs en controle bij de gemeentelijke basisadministratie.
Tenslotte zal navraag worden gedaan naar de wijze van financiering door de koper.
Voorbereiding akte van levering
Na het bovengenoemde onderzoek stelt de notaris de akte van levering en de hypotheekakte op. Ook wordt de afrekening opgemaakt met daarin opgenomen alle tussen partijen overeengekomen verrekeningen (zoals onroerende zaak belasting, waterschapsrechten en rioolrechten).
De notaris vraagt bij de bank van de verkoper welk bedrag per datum van levering verschuldigd is voor de gehele aflossing van de hypothecaire verplichting(en) die op het verkochte rusten.
Het streven is dat alle concepten één week voor ondertekening bij de partijen ter inzage liggen. Zo kunnen eventuele onjuistheden in de akte gecorrigeerd worden. Alle betrokkenen krijgen daarom het verzoek om de stukken tijdig aan te leveren inclusief eventuele wijzigingen.
Betaling koopsom
De koper moet de koopsom met de verschuldigde kosten en belastingen op de dag van de ondertekening op de rekening van de notaris hebben gestort. De notaris zorgt ervoor dat de bank die een hypothecaire lening verstrekt, het geld tijdig bij hem stort.
Als het verschuldigde bedrag op het moment van de ondertekening niet bij de notaris is gestort, kan de overdracht geen doorgang vinden
Ondertekening akte van levering
Nadat de inhoud van de akte van levering met verkoper en koper is doorgesproken en iedereen zich akkoord heeft verklaard met de inhoud daarvan, vindt de ondertekening plaats.
Door de ondertekening van de levering is de koper juridisch gezien nog geen eigenaar van de woning geworden. Dit gebeurt pas nadat een afschrift van de akte is ingeschreven bij het Kadaster, doorgaans de tweede werkdag na de ondertekening.
Overdrachtsbelasting
De koper is over de waarde van de woning in principe 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit bedrag wordt door de notaris bij de overdracht geïnd en vervolgens afgedragen aan de Ontvanger van de Belastingen.
Uitbetaling koopsom
Nadat de akte van levering is ingeschreven bij het Kadaster en de vereiste controles door de notaris zijn verricht, gaat de notaris over tot uitbetaling van de koopsom aan verkoper en het aflossen van de hypotheek van verkoper.
Deze uitbetaling vindt doorgaans plaats op de tweede werkdag na de ondertekening van de akte van levering.